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五分彩定位胆公式计算,青岛楼市|不要把买房当作一场赌局


来源:凤凰网青岛综合

此前一个朋友给我发来一篇网络热帖,名字叫做《昨天冒着断供的危险买了套超出自己能力的学位房,坐等10年后的结果》。

买房赌运

五分彩定位胆公式计算此前一个朋友给我发来一篇网络热帖,名字叫做《昨天冒着断供的危险买了套超出自己能力的学位房,坐等10年后的结果》。

现在的他和帖子里的当事人情况极其相似。非常煎熬,到底应不应该“背高杠杆买套市中心的学区房,为孩子创造一个更好的学习环境”?

答案先不讲,我们先来仔细研究一下这篇帖子。我把它放在下面。

五分彩定位胆公式计算“我是老王,老深圳人了,一直都是按部就班的工作生活。

五分彩定位胆公式计算这次是因为小朋友中学学位的需要,入手一套南山育才二小二中的学位房(家庭深圳第二套了),房价和小区就不说了,只说一下大概,10年后再来比较。

首付是借的,平均每月要还1万2千多,10年还完;

贷款200万左右,平均每月1万5千左右,20年还完;

本人收入有限,把生活除掉,每月的窟窿是1万的样子,家人朋友都是提醒我这个风险非常大,但是我还是觉得有机会能够慢慢补上窟窿:

1.手里的现金可以填窟窿1年(按照超支1W/月算);

2.一旦能转学(比如说明年初或者9月份,看小学能不能转学的了),就把现在的住房出租,大概4500的样子,不能转学就把这套学区房出租但是不给对方用学位,估计出租价格差不多;

3.公积金按照管理费提取每年30%,大概21000,可以填2个月的窟窿;

4.奖金和股票加起来可以填4个月的窟窿;

5.边远地区(出了深圳)有一套房子,贴3~5W装修一下出租(位置不好租金真心不多)也能补贴1000左右吧,同时挂牌卖,能卖的话,可以填个10年的窟窿(按照3,4已经填好每年6个月的窟窿算)。

如果如愿,1、2、3、4、5都顺利,10年的窟窿都填好了,借款还完了,只需要还月供,可以搞定;更进一步,如果事业不差,6、7年后收入大增70%,那就开始有结余了。

如果不如愿比如说5不顺利,甚至是个人失业,那么就只能计划B:卖掉现在住房保住学位房,那样的话还钱后还有余钱在手避风险,继续月供,拿钱当备用或者去做别的投资,同时继续找工作,但是小孩的学位房保住了,目的达到了。

五分彩定位胆公式计算我知道我算这个算得太死了,基本没有回旋余地,但是房子已经定了,就这么办,看看10年后是不是保有2套关内房子,还是只能有一套甚至一败涂地。大家认为我这个办法怎么样,有更好的建议吗?

这篇帖子之所以能成为热帖,是因为它违背了大多数人对于杠杆的理解。

五分彩定位胆公式计算其实对于购房者来说,只有“买得起”和“买不起”,少有“买不起硬要买”的情况。而老王首付基本为0,跟别人借了144万,又背杠杆跟银行借了200万,加上利息,总共负债504万才拿下这套房子。是强行上车的做法。

对于大部分人来讲,这是不切实际的,或者说是极其危险的。所以在下面的留言中,80%的人对老王的做法进行“点名批评”。

1.连基础资金都没有,就敢借这么多钱,太缺乏风险意识了。

2.投机心理太重,一个月背债2.7万,你只能还1.7万,一个月1万的窟窿越来越大,10年之后弹尽粮绝,迟早完蛋。

3.为啥要买学区房,学区房未来不会值钱了,而且你家孩子进了好学校,学习好不好还得看个人。

4.这么复杂的理财,除非你配一个助理秘书,否则一定赔钱。

5.人生不过短短几十年,你何必把自己搞这么艰辛恐惧。就算老了你能打得起水晶棺材,意义有多大……

然而,这80%人,无一例外,全错了。

五分彩定位胆公式计算因为这篇帖子发布于2014年10月23日。

赌对行情

2014年10月,深圳的房价均价是2.5万/㎡,今天深圳是5.4万/㎡,而老王买的这套学区房5年前是3.4万/㎡,现在是多少?8.4/㎡。

老王并没有被高杠杆折戟马下,反而是5年时间整整赚了500万,孩子教育目标达成,还赚了出国留学的费用。今天这篇帖子依然很火的原因,就是一部分人在膜拜老王几年前的决策,还对当初那80%的人进行“秋后算账”。

这时候肯定会有人说,5年前深圳的房子多便宜啊,现在这么贵,老王还敢这样操作吗?不好意思,其实2014年的时候,几乎所有人都说深圳的房价贵的离谱。5年之后再看2019年,深圳的房价其实很便宜。相信你会懂的。

当然,现在说老王决策如何,不免有些事后诸葛,但在这项资产配置活动中,能看得出来老王的方案是聪明且合理的,而且他把买房的帐算的很精细,做了风险方案。下面我给大家分析一下。

首先老王的购房动机的清晰,就是为了给自己家小孩买一套学区房,算是为孩子的未来投个资。那么只要拿到这套房的学位指标,基础收益就达成了。

其次老王投资风险进行过严谨评估,权衡收入与支出,得出每个月有1万元的窟窿需要弥补,而通过自己的5条收益项,自己有10年的窗口期。期望10年的跨度,孩子教育任务达成,房价的增益也会覆盖掉借贷成本。

在这5条收益项中,风险最大的就是工作的稳定性,如果失去工作,主要收益项缺失,自己就会被杠杆反噬。

其实在我的理解里,老王的风险一点儿都不大。你想,老王现在一套房,如果赌赢了,深圳就有了两套房,赌输了,大不了卖掉现在手中的房,还清所有债务,相当于“以房换房”,置换了一套学区房。老王的唯一风险在于深圳楼市垮塌,但这个概率几乎为0。

当然对老王的资产配置方案还有两条建议。

1.应该把20年的房贷延长到30年,这样月供会减少,而且随着时间拉长,还款会越来越轻松,时间会覆盖掉利息成本。

2.想办法卖掉边远郊区的房子而不是租,让现金流更强,以备不时之需。因为边远地方的房子的增值潜力一定小于深圳核心区的房子,1000的租金意义不大。

80%的人的心理

在分析完老王的决策之后,接下来重点分析一下当初80%人为何坚信老王的做法是错误的。这个案例对于大部分人的购房心理建设非常重要,也完全解释了,财富为何永远掌握在少数人的手里。

我把几条很典型的思维放在下面。

1.连基础资金都没有,就敢借这么多钱,太缺乏风险意识。

富人最喜欢做的事情是从银行里借钱,穷人最喜欢做的事情就是把钱存进银行,最后富人用穷人的钱买了房,房子涨价后又卖给了穷人。老王虽然没有基础资金,但他有抗风险能力,“稳定的收入+现有的房产”。按照10年大周期,房价增值是肯定的,但即使房子不增值,孩子上了好学校,这就是铁打的正收益。所以在抗风险能力具备的条件下,借钱买房就是一次撬动杠杆的投资行为,是钱生钱之道。

2.为啥一定要买学区房,学区房未来不会值钱了,而且你家孩子进了好学校,学习好不好还得看个人。

这是没把“供需原理”研究透彻。深圳地方小,且一直以来都是全国人口重点流入的城市,人多了娃就多了,娃多了就得上学,长期的供需失衡注定教育资源一定稀缺。资源稀缺下,为了满足一部分人的需求,就要设定入学门槛,而这个门槛一定是房子。为什么?

不要谈公平性,或者说孩子的成绩或者悟性。办学是需要资金的,资金从何而来?只有你在这里买房了,才证明你真金白银的把钱投资在了这个地方,满足了条件。所以租房是很难有上学资格的,不然就是窃取有房人的财富结果。

这让我想起了前段时间,北京几个小区业主打仗。小区是高低配(商品房和保障房),那么比保障房多花一倍钱的商品房业主,肯定不想和他们一起共享他们特有的小区配套。这就相当于我辛辛苦苦买了一个玩具,被别人强制占有了。于是在小区之间架起了栅栏。然而保障房业主却不依不饶,把栅栏强行推掉,还动手打了商品房业主,声称我们要“公平”。

这个世界是很现实的,付出和回报永远成正比。之前提倡租房上学这个命题是很好的,但是实施起来却很难,因为颠覆了利益逻辑。深圳的学区房的增值潜力是稳定的,而且天然带有抗跌属性,所以老王选择了比较好的投资标的。

至于“你家孩子进了好学校,学习好不好还得看个人”这句话,就有些自我安慰了。如果成立,那为什么所有有钱人基本都削尖了脑袋,往学区房里挤?

在概率学上,重点学校培养出来的学生,会比一般学校的强。而且好学校要么学生的学习好,要么家里非富即贵,这是一个质量圈层,家长的资源和孩子周边的人脉资源是从小建立的,可能影响一个人一生的发展。

网上有一句话,“最好的学区房,是家里的书房”,这个也是成立的,但成立的前提是,你会花足够多的时间陪伴孩子,而且你的文化学识可以达到一般教师的水平。

3.这么复杂的理财,除非你配一个助理秘书,否则一定赔钱。

买房对资金运作认识不够,是典型穷人思维。理财是购房者入门的第一课。我身边因为资金流不够,来回倒腾十几张信用卡买房的人不在少数,他们认为,为理财花时间,算账记账是一件很正常的事情。

在日常接触的购房者中,大部分都是没有这个意识的。例如如果你要买房,你得盘算自己现在手上最多能借到多少钱?途径是怎样的?信用卡的话是否研究透如何最优化还款降低成本?是否具备马上凑齐首付款的能力?

这一点很重要。因为行情不等人,价格涨起来了,可能晚一步房价就几万几十万的涨了,而且遇到品质非常好的笋盘,你只能干着急被别人抢了去。而对于一般人来说,这些购房理财的基础技能实在太难了。

4.人生不过短短几十年,你何必把自己搞这么艰辛恐惧。就算老了你能打得起水晶棺材,意义有多大。

这个是最哲学问题。因为每个人对财富的追求和理解是完全不同的。我也见过那种不求大富大贵,只求一生健健康康的人,不和别人相比,甚至千万百计把孩子留在身边的佛系选手。有这种心态的人我很佩服,但是大部分人还是活在“凡尘世间”——努力赚钱,让自己活在人前,为下一代创造更好的条件。

对于这些人,我总结为一句话:如果甘愿自在,就不必羡慕富贵,如果相信天命,就不要挣扎改命。

5.还是要紧跟我国目前的经济增长趋势,虽然我是80后,年纪可能比你小,但是前瞻性和风险意识,肯定比你好,祝你好自为之。

这里犯了一个典型的错误——把自己想的太“大”了。我在给朋友推荐读物的时候,一定会把两类读物放在最前面,一类是历史,一类是天文。为什么?

历史是时间概念,天文是空间概念,当你真正领悟了这两个维度,你就知道自己连世间万物中的一粒尘埃都算不上,这对于“自我定位”非常重要。

那么反观于生活,你所在的行业、大环境好不好其实都不重要,只要你是前20%的人,你就是成功的,因为这块蛋糕实在太大了。

而对于买房来说,纵使经济如何下滑,深圳作为中国最重要的经济引擎之一肯定不会熄火,因为背后有数以万计优质的企业、最强的第三产业、最年轻的人口结构和源源不断的年轻高质量劳动力。

而你如果工作能力在公司中达到前20%的人,也一定不会失业。

换句话说,努力才是抗风险能力的决定性因素。

是否可效仿?

那么像老王这种所谓的“撬高杠杆购房”适不适合别人呢?你得问自己两个问题。

1.你所在城市有没有竞争力。根据经济指标,起码是前20名的中心大都市。如果是小城市,人口是否维持流入状态,产业是否能跟得上。

2.自己是否有抗风险能力,起码5-10年之内,现金流不出现任何问题,月供可以正常运转。如果实在无法偿还债务,手头是否有资产可以抵押补充。

除此之外,我不建议你去背高杠杆买房,纵使赌对了行情,房价翻了一番,这也是高风险赌博式购房。因为我见过太多赌输的人了,甚至有借高利贷买房的,最后自己身陷囹圄。

当然过分背杠杆,也有一个弊端。就是你得老老实实工作,辛辛苦苦经营现金流,也不能大手大脚的花钱,至于创业这回事压根不要想。因为一旦还款路上出现窟窿,就很可能成为压倒你的一根稻草。

总之一句话,机会是留给有准备人的。不要把买房当作一场赌局,这句话会在接下来的市场中会越来越明显。

[责任编辑:于伊涵]

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